大工21春《房地产估价》在线作业2[答案]

大工21春《房地产估价》在线作业2[答案]答案

大工21春《房地产估价》在线作业2

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.（ ）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

正确选项:----

正确选项:----

正确选项:----

 

2.（ ）是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。

A.交易情况修正

B.交易状况修正

C.交易日期修正

D.交易原则修正

正确选项:----

 

3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（  ）倍范围内。

A.1—3

正确选项:----

B.0.5—2

正确选项:----

C.1—4

正确选项:----

D.2—3

正确选项:----

 

4.最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是（ ）。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

 

5.采用（ ）求得的房地产价格又称比准价格。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

 

大工21春《房地产估价》在线作业2[答案]多选题答案

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（ ）。

A.形状

B.外观配套设施

C.环境景观

D.地势

正确选项:----

E.开发程度

 

7.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

正确选项:----

E.外观

 

8.求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分项法

D.市场提取法

正确选项:----

E.指数调整法

 

9.下列选项中，属于房地产状况调整的方法有（ ）。

A.直接比较调整

B.间接比较调整

C.总价调整

D.单价调整

正确选项:----

E.减法调整

 

10.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是指搜集的交易实例的内容信息要（ ）。

A.针对

B.独特

C.准确

D.完整

正确选项:----

E.真实

 

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

 

12.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。

 

13.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。

 

14.成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。

正确选项:----

 

15.运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。

 

16.对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。

 

17.收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。

 

18.市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

 

19.交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。

 

20.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。

 

大工21春《房地产估价》在线作业2[答案]历年真题如下：

19秋学期（1709、1803、1809、1903、1909）《房地产估价》在线作业-0003

试卷总分:100    得分:0

一、 单选题 (共 30 道试题,共 60 分)

1.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

 

 

2.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

 

 

3.某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。

A.125

B.126.42

C.123.77

D.124.43

 

 

4.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

 

 

5.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

 

 

6.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。

A.873

B.463

C.817

D.989

 

 

7.甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。

A.甲土地

B.乙土地

C.甲、乙都一样

D.不能确定

 

 

8.运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。

A.4个以上

B.3-5个

C.5个以上

D.5-10个

 

 

9.估价时点是由（）决定的

A.估价目的

B.估价师

C.委托人

D.估价机构

 

 

10.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。

A.维持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

 

 

11.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

A.37．91

B.38．25

C.38．42

D.50

 

 

12.房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。

A.不可移动

B.独一无二

C.供给有限

D.流动性差

 

 

13.收益法适用的条件是房地产的（）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

 

 

14.某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。

A.58.21

B.57.62

C.58.79

D.57.21

 

 

15.路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

 

 

16.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

 

 

17.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

 

 

18.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A.商业性质

B.出租性质

C.价格无明显季节波动

D.价格有明显季节波动

 

 

19.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

 

 

20.某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元

A.180

B.178.4

C.183.5

D.176.6