天大18秋《房地产估价》在线作业二[答案]答案
《房地产估价》在线作业二-0002
试卷总分:100 得分:0
一、 单选题 (共 40 道试题,共 100 分)
1.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A.通货膨胀影响
B.投资利息因素
C.资金时间价值
D.投资风险补偿
2.假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
3.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
4.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A.市场不景气
B.该别墅区的环境条件变差
C.该别墅区的单位开发成本降低
D.开发商获得满意的利润即可
5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A.正确
B.错误
6.楼面地价＝（ ）÷建筑容积率。
A.建筑层数
B.建筑覆盖率
C.绿地率
D.土地单价
7.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A.越高
B.越低
C.不变
D.符合客观实际
9.用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。
A.拆迁费用
B.正常利税
C.公共设施建设费用
D.市政设施建设费用
10.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托台同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
11.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
12.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
13.收益法中的运营费用包括（ ）。
A.所得税
B.房地产改扩建费用
C.电梯、空调等的折旧费
D.建筑物的折旧费
14.收益还原法又称承包商法。
A.正确
B.错误
15.下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
16.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
17.运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A.正确
B.错误
