天大18秋《房地产估价》在线作业一[答案]答案
《房地产估价》在线作业一-0002
试卷总分:100 得分:0
一、 单选题 (共 40 道试题,共 100 分)
1.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
2.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
3.（房地产纯收益－建筑物价格×建筑物还原利率）÷土地还原利率=（ ）。
A.土地纯收益
B.建筑物价格
C.土地价格
D.房地产价格
4.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
5.对同一宗房地产而言，( )。
A.房地价格＝土地价格＋建筑物价格－建筑物的折旧
B.建筑物价格＝房地价格－土地价格
C.土地价格＝房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧
D.房地价格＝土地价格＋建筑物价格＋建筑物的折旧
6.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
A.四类
B.五类
C.六类
D.七类
7.路线价法实质上是一种（ ）。
A.长期趋势法
B.成本法
C.市场法
D.收益法
8.估价报告有效期应从（）起计。
A.估价时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之目
D.签订估价委托合同之日
9.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。
A.固定价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数
10.投资利息估算只有在（ ）才需要。
A.比较法
B.传统方法
C.现金流量折现法
D.收益法
11.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。
A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元
12.某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。
A.100
B.200
C.300
D.400
13.城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
A.正确
B.错误
14.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元
15.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。
A.同一估价原则、同一估价时点
B.同一估价目的、同一估价方法
C.同一估价目的、同一估价时点
D.同一估价原则、同一估价目的
16.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ ）。
A.周围环境状况
B.与市中心的远近
C.临街状况
D.交通便捷程度
17.在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税
18.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ ）。
A.正旁两街分别轻重估价法
B.重叠价值估价法
C.比较法
D.假设开发法
19.偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A.正确
B.错误
20.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（）
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
21.已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元／m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。
A.10
B.9
C.0.9
D.0.1
22.越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。
A.客观情况
B.市场供求
C.估价时点
D.现在
23.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
24.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
A.正确
B.错误
25.房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
26.估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
27.房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A.开发成本
B.权益
C.物质实体
D.权益和物质实体
28.如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。
A.估价作业日期
B.成交日期
C.估价时点
D.交易日期修正后
29.房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A.正确
B.错误
30.残余法实际上是一种收益还原法。
A.正确
B.错误
31.地价是地租的资本化。
A.正确
B.错误
32.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
33.成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。
A.价格
B.生产费用
C.劳动价值
D.成本加利润
34.估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
35.房地产价格的变动趋势与其当前价值的高低可以无关。
A.正确
B.错误
36.假设开发法在形式上是（ ）。
A.评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
B.评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C.评估房地产价格的收益法的倒算法
D.评估房地产价格的成本法的倒算法
37.残余法是依据( )价格。
A.土地收益求取土地
B.建筑物收益求取建筑物
C.房地收益求取房地
D.房地收益单独求取土地或建筑物
38.估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A.正确
B.错误
